Entenda por que vizinhança da
Capital é desastre regional (3)

  DANIEL LIMA - 12/12/2022

O que chamaria de PIB Imobiliário em forma de ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) é mais uma prova contundente de que a vizinhança com a Capital do Estado é um fator que a incompetência do Grande ABC transformou em uma surra econômica atrás da outra. 

Embora conte com um quarto do PIB Tradicional em relação ao Município de São Paulo, no PIB Imobiliário a região é um fracasso retumbante.  

Contabilizando-se os dados das três principais praças da região (Santo André, São Bernardo e São Caetano), o PIB Imobiliário representa apenas 7,00% da Capital.  

Caso fossem acrescentados os dados de Diadema, Mauá, Ribeirão Pires e Rio Grande da Serra a participação relativa mal se moveria. Esses municípios da região são inexpressivos na atividade imobiliária em forma de negócios. 

BIGUCCI MANIPULADOR  

Não é novidade para quem acompanha as mais de três décadas de CapitalSocial entender que o Grande ABC está longe de ser uma porção econômica valiosa por fazer vizinhança com a Capital. O gataborralheirismo é nossa marca registrada. A viuvez industrial ainda é uma enfermidade da qual não nos livramos.  

O setor imobiliário da região só é resplandecente nas estatísticas do passado do Clube dos Construtores dirigido e manipulado pelo empresário Milton Bigucci.  

Nos últimos anos, após a presidência de Marcus Santaguita, antes da volta de uma ramificação da Família Bigucci,  caso de Milton Bigucci Júnior, colocou-se ordem nas especulações estatísticas. 

CapitalSocial recuperou nos últimos anos, exatamente por conta das ações do então presidente Santaguita, o real tamanho do mercado imobiliário do Grande ABC em relação à Capital. Foram dados que exploraram o total de unidades vendidas em determinados períodos. 

DADOS MAIS CONSISTENTES  

Agora os dados são ainda mais consistentes, porque praticamente eliminam distorções na captação de resultados da empresa privada contratada pelo Secovi, Sindicato da Habitação, na elaboração das informações do comportamento do setor. 

Dados da Secretaria do Tesouro Nacional relativos à temporada do ano passado, 2021, dão a exata dimensão do mercado imobiliário de São Paulo em relação ao que o Grande ABC representa.  

O PIB Imobiliário em forma de ITBI é resistente a manipulações. 

No ano passado, a movimentação dos negócios imobiliários em São Paulo gerou R$ 3.685.578 bilhões de ITBI. No mesmo ano, os três principais municípios do Grande ABC no setor geraram R$ 259.349.633 milhões. Ou seja: 7,00% de participação relativa. 

Só para que os leitores tenham ideia do quanto se falsificaram informações imobiliárias no Grande ABC ao longo de décadas em que Milton Bigucci dirigia o Clube dos Construtores, não faltam dados na Imprensa que colocam a participação relativa em até 30%.  

INTERESSE PARTICULAR  

A explicação é simples. Milton Bigucci controlava os dados de acordo com interesses corporativos e ajustava os números tendo a Capital como referência. Tudo com uma finalidade clara: inflar o mercado imobiliário, elevando artificialmente o valor do metro quadrado.  

A tradução dessa atividade delitiva é clara: atacava-se indiscriminadamente o bolso dos consumidores de imóveis. Não faltam provas materiais de que se venderia há uma década cada metro quadrado por valor inalcançável hoje.  

Para que obtivesse resultados compatíveis com o mercado imobiliário de São Paulo, o Grande ABC deveria gerar PIB setorial que chegasse próximo a 20% do total registrado na vizinha poderosa. Os 7% são participação ínfima.  

SÃO BERNARDO LIDERA  

Em valores absolutos, São Bernardo é o melhor PIB Imobiliário do Grande ABC: registrou no ano passado R$ 122.384.334 milhões de arrecadação. Santo André vem em seguida com R$ 93.521.923 milhões. São Caetano chega em terceiro com a arrecadação de R$ 43.443.378 milhões. 

Há variadas fórmulas para dar a dimensão dos resultados dos três municípios da região em confrontos internos para se chegar à espécie de ranking do PIB Imobiliário.  

Um provavelmente mais suscetível à aprovação é o PIB Imobiliário per capita, que consistiria na divisão do total do imposto de cada município pelo número de habitantes.  

SÃO CAETANO NA FRENTE  

Nesse caso, quem lideraria o ranking regional seria São Caetano, que teria o valor médio por habitante de R$ 266,91 na temporada do ano passado, fruto da divisão dos R$ 43.443.378 milhões por 162.763 habitantes. São Bernardo viria a seguir com PIB Imobiliário per capita de R$ 144,00, resultado da divisão da arrecadação de R$ 122.384.334 milhões por 849.874 habitantes. Santo André seria a terceira colocada com PIB Imobiliário per capita de R$ 129,19, resultado da divisão da arrecadação de R$ 93.521.923 milhões por 723.889 habitantes. 

E qual seria o resultado do PIB Imobiliário per capita da cidade de São Paulo na temporada passada? Dividindo-se o total arrecadado (R$ 3.685.578 bilhões) por 12.396.372 habitantes, chega-se a R$ 297,23 mil.  

O valor é mais que o dobro dos números registrados por São Bernardo e Santo André e um pouco acima de São Caetano, endereço da Grande São Paulo de baixas oscilações sociais por razões já explicadas.   

SÉTIMO NACIONAL  

Os três municípios do Grande ABC que constam desse estudo ocupariam o sétimo lugar nacional no PIB Imobiliário, sem considerar a população. E mesmo assim com o adendo de que o convencionalismo de PIB que demarca a situação do Grande ABC no ambiente nacional precisa de reparos.  

A questão é a seguinte: da mesma forma que o Grande ABC é um conglomerado de sete municípios no interior da Região Metropolitana de São Paulo, várias capitais e mesmo grandes cidades do Interior do País são territórios de ocupação igualmente ou semelhantemente de vários municípios. E nesse caso, o ranking sofre alterações. 

Um exemplo para melhor entendimento: a dinâmica social e econômica da Capital não pode ser analisada exclusivamente no âmbito municipalista, da mesma forma que qualquer Município do Grande ABC.  

MAIS CONGLOMERADOS  

A Grande Campinas, a Grande São José dos Campos, a Grande Sorocaba, a Grande Curitiba, a Grande Porto Alegre, a Grande Salvador e outros tantos endereços também carregam alta carga de metropolização. E, portanto, devem ser observadas sob esse ângulo quando se pretender estabelecer determinados rankings.  

Dessa forma, não seria equivocado somar o PIB Imobiliário de São Paulo ao PIB Imobiliário do Grande ABC para se chegar a um resultado absoluto mais elevado. E ainda considerar as atividades imobiliárias das vizinhas Guarulhos, Osasco, Barueri, entre outros endereços metropolitanos.  

Esse conjunto determina o tamanho do mercado imobiliário na Grande São Paulo, mas não retira as especificidades geoeconômicas.  

PERDENDO FEIO  

Nesse caso, o Grande ABC perde feio para a Capital porque sofre concorrência duríssima no campo econômico. Ou seja: São Paulo é muito mais atrativa a negócios do que o conjunto dos municípios do Grande ABC. 

Em termos individuais e sem considerar outro aspecto senão o volume arrecadado, o PIB Imobiliário de São Bernardo ocupa a 16ª posição no País. Santo André está em 27º lugar e São Caetano na posição 62.  

A dinâmica do PIB Imobiliário influenciadora do movimento econômico é um dos pontos que devem ser considerados em qualquer análise.  

A pequena Barueri, colada à Capital, ocupa a nona posição nacional com arrecadação de R$ 180.008.99 milhões na temporada passada. Quase tanto quanto a soma de São Bernardo e Santo André e mais que a soma de São Bernardo e São Caetano ou Santo André e São Caetano.          

BARUERI EXEMPLAR  

Barueri conta com apenas 279.704 habitantes. É o paraíso de Desenvolvimento Econômico que o Grande ABC deixou escapar há 30 anos, quando Celso Daniel sonhava com um setor de serviços de valor agregado.  

Diferentemente, portanto, dos municípios do Grande ABC, Barueri soube tirar vantagem da proximidade com a Capital. Fez da guerra fiscal o principal instrumento de crescimento econômico. E se consolidou ao longo de três décadas. 

O Grande ABC dividido, subdividido e compartimentado, não enxergou até agora as vantagens potenciais da proximidade com a Capital. Para quem não aprende, derrota sobre derrota é o melhor castigo.  

Leia mais matérias desta seção: