Patriani desmascara MBigucci
em arremate de terreno público

  DANIEL LIMA - 18/07/2022

Era uma vez duas imensas áreas públicas tão próximas quanto em bairro nobre de São Bernardo. Os dois terrenos privilegiadíssimos foram levados a leilão com 14 anos de diferença. A primeira área foi arrematada na bacia das almas, denunciada por CapitalSocial e engavetada sem investigação pelo Ministério Público. A segunda seguiu os rigores do preço ditado pela temperatura do mercado.  

Conclusão? A MBigucci pagou muito mais barato que a Patriani. Uma diferença estimada, por baixo, em mais de R$ 45 milhões, valor corrigido pela inflação do setor de construção civil, o INCC. Os atualizados R$ 34.944.000 milhões que a MBigucci pagou pelo terreno deveriam ser R$ 81.3999,99 milhões. Bastaria que o preço do metro quadrado pago pela Patriani fosse o referencial mínimo, o indexador ético e moral da transação.  

MUITOS MILHÕES  

No terreno arrematado pela MBigucci, em julho de 2008, ergueu-se o maior empreendimento imobiliário da empresa: o Marco Zero de escritórios, lofts e apartamentos, além de área de comércio e serviços. O terreno arrematado foi um negócio da China antes do Coronavírus.  

As construtores Patriani e MBigucci são gigantes no Grande ABC. Perto das maiores da Capital são pequenas, mas o poder de fogo regional é extraordinário. A Patriani ocupa a 61ª posição entre as 100 maiores construtoras e incorporadoras do País. A MBigucci está na 75ª colocação.  

ESCÂNDALO DENUNCIADO 

A MBigucci já foi maior. Nos tempos de PT no poder municipal de São Bernardo era tão atuante que não faltavam ilações de que teria acionistas informais a embalar os negócios. A MBigucci tinha o condão de ganhar muitas licitações de terrenos públicos em São Bernardo. A fonte secou com o prefeito Orlando Morando.  

A MBigucci está no centro de um escândalo investigado, apurado e denunciado por CapitalSocial há mais de uma década. Foram necessários 14 anos depois do primeiro leilão para que se dessem números do tamanho do arremate da MBigucci.  

O tempo é mais que o Senhor da razão. Também é o Senhor do desmascaramento mesmo que involuntário. Afinal, Bigucci e Patriani são rivais cordiais. Têm representantes harmoniosos no Clube dos Construtores do Grande ABC, um lobby de uma minoria da classe especialmente junto às instâncias públicas. Representatividade de verdade é heresia.  O clã Bigucci domina o Clube dos Construtores desde sempre.  

Os R$ 45.627,83 milhões apurados agora, em valores de fevereiro deste ano, representam nada menos que 122 apartamentos de dois dormitórios e 55 metros quadrados em bairro de classe média em São Bernardo. Para ser mais preciso, esses apartamentos poderiam estar disponíveis no próprio entorno dos dois terrenos leiloados em datas diferentes pela Prefeitura de São Bernardo. 

PRIMEIRO LEILÃO  

O leilão da primeira área, vencido pela MBigucci e denunciado por CapitalSocial, foi realizado em julho de 2008, durante a administração de William Dib. Houve de tudo para que não houvesse nada que atrapalhasse o negócio. 

O segundo terreno, arrematado pela Patriani, se deu agora em fevereiro, sob a gestão de Orlando Morando. O preço do metro quadrado pago pela construtora de Valter Patriani está, segundo analistas do setor, dentro das condições conjunturais do mercado imobiliário. Quase 60% acima do preço do metro quadrado, em valores atualizados, quando confrontado com o leilão arrematado pela empresa de Milton Bigucci uma década e meia antes.  

MÁFIA DO ISS  

Mais tarde, em 2013, a MBigucci se envolveu no maior escândalo imobiliário do País, da Máfia do ISS da cidade de São Paulo. Antes, foi denunciada pelo Ministério Público do Consumidor de São Bernardo como campeã regional de abuso contra a clientela.  

A MBigucci não participou do leilão do segundo terreno, em fevereiro último. Mais que isso: não participou de nenhum de dezenas de leilões de áreas públicas de São Bernardo durante o mandato de Orlando Morando. A MBigucci preferiu bater asas em direção a Santo André.  

MP ENGAVETA  

A compreensão desse escândalo será ainda mais completa logo em seguida, quando vou reproduzir parte de alguns textos que escrevi no passado ao explicar as razões de o terreno arrematado pela MBigucci ter-se convertido em irregularidades flagrantes.    

Os dois terrenos confrontados como pontos centrais de habilidades negociais da MBigucci e da Patriani ficam um à frente do outro, no vértice da Avenida Kennedy com a Avenida Senador Vergueiro. Um de cada lado da avenida.  

O terreno arrematado pela MBigucci conta com 15.989 metros quadrados. O terreno arrematado pela Patriani conta com 14.999 metros quadrados. São almas gêmeas praticamente em tudo. Menos nos valores envolvidos.  

IRMÃOS SIAMESES  

Basta atravessar o canteiro central da Avenida Kennedy para estar defronte a um terreno e a outro terreno.  

O terreno arrematado em fevereiro pela Patriani é vizinho direto do Fórum de Justiça e do Ginásio Municipal. O terreno arrematado em julho de 2008 pela MBigucci dá de frente para o Fórum e o Ginásio Municipal. Tanto um quatro outro são próximos ao supermercado Carrefour. 

A MBigucci construiu sobre os quase 16 mil metros quadrados de área leiloada o maior empreendimento de todos os tempos. Algumas centenas de apartamentos e salas comerciais. A Patriani pretenderia algo não necessariamente semelhante sobre os quase 15 mil metros quadrados.  

METROS FLEXÍVEIS  

Há informações de que a Patriani não pretende se meter em lançar salas comerciais em profusão como a MBigucci lançou no Marco Zero. Sobram metros quadrados construídos para atividades econômicas na região.   

Metros quadrados na área de construção de apartamentos e salas comerciais não são metros quadrados lineares quando levados à efetiva construção. Multiplicam-se ao sabor da legislação de uso e ocupação do solo.  

Comprar uma área para construção e, em seguida, contar com mudança das regras do jogo, aumenta ainda mais o potencial de lucro. São poucas e difusas as informações públicas sobre essas nuances no Grande ABC.  

Mas isso não deve ser considerado no confronto dos dois terrenos da Avenida Kennedy com a Avenida Senador Vergueiro. Os metros lineares que em seguida se tornam metros multiplicados são a essência do disparate de preços.    

PREÇOS ATUALIZADOS  

O que separa o arremate dos dois terrenos por duas empresas distintas são pelo menos R$ 45 milhões. Essa diferença é resultado do preço do metro quadrado pago pela MBigucci num leilão recheadíssimo de complicações e o preço do metro quadrado pago pela Patriani.  

São 14 anos de diferença, não se deve esquecer, mas a correção inflacionária elimina qualquer ação deterioradora do tempo.  

Um veículo novo comprado em julho de 2008 e um veículo novo comprado em fevereiro deste ano contam com preços nominais diferentes. Nenhuma montadora de veículo vende carro novo deste ano pelo preço nominal de veículo novo de 14 anos atrás. É assim com os ativos econômicos. Na área de construção civil não é diferente, portanto.  

UMA PECHINCHA  

Os R$ 14 milhões desembolsados em 2008 em oito parcelas pela MBigucci no arremate do terreno do lado direito da Avenida Kennedy, em direção à Senador Vergueiro, representaram o custo do metro quadrado de R$ 876,09. Uma pechincha. Atualizado até fevereiro deste ano pelo INCC (149,6%), chega-se a R$ 2. 185,50. Uma nova pechincha.  

Em valores atualizados, portanto, a MBigucci pagou pelos quase 16 mil metros quadrados o valor de R$ 34.944.000 milhões. Se fosse obedecida a lógica do mercado, o terreno teria sido arrematado por R$ 81.399,99 milhões. Os cofres da Prefeitura de São Bernardo teriam recebido R$ 45.627,83 milhões de adicional no leilão de 2008, sempre corrigindo o resultado pela inflação da construção civil. 

MUITO ABAIXO  

O metro quadrado do terreno arrematado pela MBigucci corresponde a R$ 2.185,00 mil quando atualizado até fevereiro de 2022. O valor pago por metro quadrado pela Patriani é de R$ 5,091,00 mil. Repetir esses números é pedagógico. A MBigucci pagou sempre em valores atualizados menos da metade que a Patriani pagou pelo metro quadrado de terrenos siameses.  

Os R$ 76.362.001,46 milhões que a Patriani já está desembolsando em parcelas corrigidas pela inflação por ter arrematado em fevereiro último o terreno-gêmeo ao da MBigucci, do outro lado da Avenida Kennedy, teve, portanto, e o custo do metro quadrado de R$ 5.091,00. Trocando em miúdos: a MBigucci pagou por metro quadro o equivalente a 42,93% do que a Patriani desembolsou por metro quadrado.  

122 APARTAMENTOS  

Traduzindo em valores monetários, são R$ 45.627,83 milhões a perda da Prefeitura de São Bernardo quando se compara as duas situações.  Ou seja: a Patriani, maior empresa do setor no Grande ABC, entendeu que arrematar um terreno semelhante ao da MBigucci por valor muito acima do que a MBigucci pagou em valores corrigidos há 14 anos se traduziria num grande negócio.  

O valor que a MBigucci pagou pelo terreno do Marco Zero, sempre atualizado, significou um ganho extraordinário correspondente a 122 apartamentos. O segredo de arrematar área pública iria muito além da competitividade do mercado imobiliário.  

INFLAÇÃO DO SETOR  

É importante não perder de vista, repetidamente, que os valores foram ajustados à inflação do período que separa um negócio do outro negócio. Um negócio da China e um negócio de São Bernardo.  

O índice de inflação (INCC) do setor de construção civil no período de julho de 2008 a fevereiro de 2022 aponta 149,6%. Quem preferir escolher um outro indicador, o mais usado, menos pelo setor de construção civil, chegará a 111,56%, relativo ao IPCA.  

MELHOR INDEXADOR  

É melhor fazer as contas levando-se em consideração o INCC. Essa é a bandeira dos dirigentes imobiliários para ancorarem reajustes de valores do metro quadrado na compra de terreno e na venda de apartamentos e salas comerciais.  

Construtor bom da cabeça de negócios e que não seja doente do pé em generosidade adota o INCC como âncora de planejamento e ação. O preço do metro quadrado construído não é um valor aleatório como uma cobrança de penalidade máxima.  

A diferença favorável ao negócio fechado pela MBigucci junto ao Poder Público Municipal não se restringe necessariamente apenas ao equivalente a 122 apartamentos de dois dormitórios e 55 metros quadrados.  

MUITO MELHOR  

O leilão de julho de 2008 foi ainda melhor para a MBigucci do que expresso na aplicação da correção monetária. Aquele leilão gerou muito mais lucros para a MBigucci. O preço do metro quadrado de então era potencialmente maior do que a correção inflacionária no período de 14 anos.  

A explicação é simples: quando se compra qualquer coisa, qualquer coisa mesmo, tendo-se como base maior demanda, os preços tendem a aumentar. E aumentam muito.  

GUARDA-CHUVA 

Experimente vender o guarda-chuva velho que você tem em casa quando o sol está a pino. Faça o mesmo quando chove. A lei de mercado é implacável. Os preços avançam, estacionam ou regridem de acordo com as circunstâncias. A MBigucci arrematou o terreno em julho de 2008 quando vender guarda-chuva era interessante, já que chovia muitos investimentos. A Patriani arrematou a área pública em fevereiro deste ano quando fazia muito sol e o guarda-chuva não tinha valor adicional.  

Um terreno colocado à venda, seja pelo Poder Público, seja por um particular, terá o valor flutuando ao sabor da conjuntura. Quanto mais o mercado estiver aquecido, mais os preços se elevam.  

MERCADO BOMBANDO  

Naquele julho de 2008 o mercado imobiliário regional e da Grande São Paulo estava bombando. Já em fevereiro deste ano, quando a Patriani fez negócio semelhante em termos de localização de área, o mercado estava e continua bastante retraído.  

Traduzindo: o preço do metro quadrado arrematado pela MBigucci há 14 anos deveria ser muito maior ainda comparativamente ao da Patriani em fevereiro deste ano. Vendeu-se, portanto, aquele primeiro terreno, na bacia das almas. Os R$ 45 milhões atualizados, portanto, seriam muito mais.   

Para que não haja dúvida sobre a temperatura do setor imobiliário em 2008 e em 2021, véspera do negócio fechado pela Patriani, nada melhor do que recorrer ao noticiário.  

REALIDADE DE 2008 

Na edição de três de março de 2009, o Diário do Grande ABC, sob o título “Venda de imóveis cresce 47% em 2008”, noticiou exatamente o seguinte: 

M Mesmo com a crise financeira mundial, fortemente presente no último trimestre de 2008, os resultados do mercado imobiliário no Grande ABC no ano passado foram positivos e superaram os índices de 2007. Durante doze meses foram vendidos um total de 8.361 unidades residenciais verticais, entre Santo André, São Bernardo e São Caetano. Esse volume de vendas corresponde a um crescimento de 47% em relação a 2007, quando foram vendidas 5.692 unidades, segundo o levantamento realizado pela Acigabc (Associação dos Construtores, Imobiliárias e Administradoras do Grande ABC). São Bernardo liderou o ranking no volume de vendas: foram 3.682 imóveis. (...) “São Bernardo superou os índices tanto de vendas como de lançamentos, isso porque o Município ainda agrega grandes áreas para construção e as leis para aprovação de projetos são mais simples, fazendo com que a autorização para as construtoras saia mais rápido”, explica o presidente da Acigabc Milton Bigucci. 

REALIDADE DE 2022   

Agora leiam o que escrevi na edição de março de 2022 para esta revista digital sob o título “Biguccinho repete pai e segue manipulando setor imobiliário”. Apenas alguns trechos: 

M Milton Bigucci Júnior segue a tradição e o modus-operandi do pai Milton Bigucci à frente do Clube dos Construtores do Grande ABC (Acigabc): trata a imprensa crédula e descuidada e principalmente os consumidores de produtos imobiliários com responsabilidade semelhante à de um pai que deixa o filho à beira do precipício. No caso, o precipício é a economia popular, levada no bico por dados fraudulentos. (...) O balanço anual do mercado imobiliário do Grande ABC que Milton Biguccinho apresentou é um escárnio quando o ponto referencial é a responsabilidade social.  (...) O título do material é sintomático: “Mercado imobiliário tem saldo positivo em 2021 no Grande ABC, com aumento de 60,4% nos lançamentos e 6,7% nas Vendas sobre Ofertas (VSO). O total de lançamentos entre janeiro e dezembro de 2021 foi de 2.741 unidades, apresentando um aumento de 60,4% em relação ao mesmo período de 2020 (1.709 unidades). A cidade de São Bernardo do Campo liderou os lançamentos em 2021, com participação de 1.578 unidades lançadas, seguido por Santo André com 590 unidades, Diadema com 468 unidades e São Caetano do Sul com 105 unidades. No acumulado entre janeiro e dezembro de 2021, foram comercializados 2.466 imóveis novos no Grande ABC. O resultado representa queda de 9,1% em relação às 2.712 unidades comercializadas em 2020, porém tínhamos uma oferta menor de imóveis na região em 2021, ou seja, se compararmos as vendas sobre oferta (VSO) em relação ao ano anterior, o saldo é positivo para o mercado do ABC.  

ANOS DE EMAGRECIMENTO  

Malabarismos matemáticos à parte, o que interessa mesmo como indicador da atmosfera de negócios imobiliários é a distância que separa as vendas de apartamentos no Grande ABC entre 2008 e 2021. O resultado é alarmante, como prova de que o setor passou por rígido emagrecimento ditado entre outros pontos pelo mais drástico período de recessão da história nacional, de quase 8% nas temporadas de 2014-2016 com Dilma Rousseff na presidência da República, seguida de recuperação pífia no governo de Temer e Jair Bolsonaro, até que chegou à pandemia do Coronavírus para atrapalhar de vez.  

MUITO AQUECIDO  

Apenas para que não se percam de vistas os dissabores no setor: enquanto em 2008 (quando a MBigucci arrematou o terreno público) venderam-se 8.361 apartamentos novos na região, em 2021 (véspera do segundo leilão de área pública) foram negociados apenas 2.466. Uma queda gigantesca, como se vê. Nada menos que 29,49 unidades vendidas para cada 100 unidades vendidas anteriormente.   

Traduzindo: a disputa por áreas públicas e privadas em 2008 era muito mais intensa do que nos últimos anos. A queda de negócios imobiliários no Grande ABC tem registrado números inquietantes. E mesmo assim a Construtora Patriani pagou muito mais pelo metro quadrado em relação à área gêmea adquirida pela MBigucci.  

ORIGEM DO ESCÂNDALO  

Produzimos caudalosas matérias-análises sobre o leilão realizado em julho de 2008. Vejam os principais trechos da edição de 19 de outubro de 2011 sob o título “Saiba como Milton Bigucci se aliou a concorrentes no leilão imobiliário”:  

 O leilão de área pública de 15.989 metros quadrados na disputadíssima esquina da Avenida Kennedy com a Avenida Senador Vergueiro que a MBigucci arrematou em 10 de julho de 2008 tem dois pecados capitais. A empresa de Milton Bigucci, também presidente da Associação dos Construtores, participou de uma farsa com pelo menos dois dos outros cinco supostos concorrentes à compra do terreno localizado em São Bernardo. Mais tarde, um desses dois supostos adversários, juntou-se à empresa vencedora do leilão, numa sociedade cujo capital social de R$ 1 mil saltou para R$ 20 milhões. Ainda escreverei muito sobre esse que é um caso seguramente escandaloso, mas não único, envolvendo o setor público e construtoras da Província do Grande ABC. Há outros pontos obscuros sob análise. 

MAIS CAPITALSOCIAL 

(...) O conjunto da obra de irregularidades envolvendo a área que pertencia à Prefeitura de São Bernardo começou com o tratamento quase sigiloso de publicidade dado ao leilão. Poucos empreendedores do setor foram comunicados. A presidência da Associação dos Construtores, exercida por Milton Bigucci, não enviou qualquer comunicado às empresas filiadas para tornar a disputa mais intensa. A proximidade do dirigente com o Poder Público, por conta de relações institucionais, o coloca potencialmente em vantagem concorrencial. O simulacro de leilão da área pública contou com revestimento democrático. Seis empresas participaram do suposto embate. Milton Bigucci representou a Big Top 2 Incorporadora, empresa criada um mês antes exclusivamente para participar do leilão e da qual detinha apenas 1% do capital social de R$ 1 mil. Os outros 99% pertenciam à Construbig Construções e Empreendimentos Imobiliários, espécie de holding do Grupo MBigucci, e da qual Milton Bigucci detém 50% do capital social. A outra metade é de sua mulher. Outros dois parceiros da jornada, disfarçados de concorrentes, tiveram atuação ativa no leilão: a Braido Comercial e Administradora, associada à Sabbahi Construtora e Incorporadora, e a Butterfly Even Empreendimentos Imobiliários. Tanto a Braido quanto a Even são peças-chave da engrenagem que lubrificou a disfarçada disputa. 

MAIS CAPITALSOCIAL 

Uma empresa de pequeno porte e duas pessoas físicas participaram do reservadíssimo embate, sem qualquer influência efetiva no resultado final, exceto para dar roupagem concorrencial à trama: Absoluta Construtora e Incorporadora, José Candido Santana e Fabiana Tomaz Carusi. O valor venal estabelecido à área, de R$ 12 milhões, estava muito aquém da realidade do mercado imobiliário, como CapitalSocial já revelou. Mas a possível argumentação de que os referenciais de mercado poderiam ser subjetivos se dissolve como blindagem quando se vai ao campo do arremate propriamente dito. A empresa de Milton Bigucci, Big Top 2, ganhou a concorrência ao oferecer R$ 14 milhões, dos quais R$ 750 mil à vista e o restante em oito parcelas mensais, corrigidas pelo IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor) da Fundação IBGE. 

MAIS CAPITALSOCIAL  

(...) Especialistas em leilões não têm dúvida de que houve conluio entre as empresas para efetivar o arremate da área pública a preço muito abaixo do mercado, embora legalmente próximo do valor venal, na maioria das aquém da realidade. Como foi o caso do terreno arrematado. Um dos fiscais que acompanharam o leilão na sede da Secretaria de Finanças de São Bernardo afirma que as partes diretamente envolvidas na fraude procuraram dar ares de seriedade e competitividade à disputa, mas que, após rápido intervalo, por conta de problemas técnicos num dos computadores que registravam o certame, representantes formais e informais das três empresas definiram-se pelo desenlace. Os registros bancários dos depósitos da Even e da Braido para complementar os valores devidos pela empresa de Milton Bigucci provam irregularidade, que contraria frontalmente a legislação sobre licitações públicas. 

MAIS CAPITALSOCIAL  

O desencadeamento da operação fraudulenta não se esgota nos depósitos bancários. A Big Top 2 Incorporadora Limitada, tendo à frente Milton Bigucci, ganhou um novo acionista em 4 de maio de 2010, ou seja, quase dois anos após o arremate da área pública. Foi admitida na sociedade exatamente a Braido Comercial e Administradora, de São Caetano. O capital social da Big Top 2 foi alterado para R$ 20 milhões (era de R$ 1 mil quando da constituição da empresa, em maio de 2008). Com a admissão da Braido Comercial e Administradora na Big Top 2, seu representante, João José Dario, passou a ocupar o cargo de administrador, assinando pela empresa. Milton Bigucci afastou-se da Big Top 2 como acionista individual, mas manteve-se como representante da Construbig Construções e Empreendimentos Imobiliários, que até então detinha 99% do capital social e passou a contar com metade das ações.

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